「GAFAの不動産テック版ZORC」-Opendoor編

不動産の新しい方向を示す、ユニコーン

#不動産

#DX



今回、サービスデザイナーの佐々木が紹介するのは不動産テックのRedfin!

前回のZORC特集から、2企業目を深ぼる特集記事になります!


新しい不動産ビジネスモデルの パイオニアOpendoorの企業概要


そもそも、ZORCというのは、近年台頭したアメリカの不動産テックの

「Zillow」「Opendoor」「Redfin」「Compass」

巨大企業4社を指す。

この4社は、米国の住居の売買を事業の中心とし、不動産業界に新しい風を吹かせている企業群である。


その中でも、「Opendoor」は、2013年に設立した企業で、創業から2年8ヶ月でユニコーン企業(※)へ成長している。さらに、ソフトバンクビジョンファンドが筆頭株主で、2020年9月には、ついに上場を果たすというニュースが出ている。

そんな同社は、オンライン買取再販を主要の事業としている。


※評価額10億ドル以上の未上場スタートアップ


〇Ibuyerという新しいビジネスモデル

「オンライン買取再販」、通称「iBuyer」とは、「売主にオンライン上で物件情報について入力してもらい、アルゴリズムを用いて物件価格を査定し、売り手から直接物件を買取り、再度販売を行うビジネスモデル」のことである。

そして、Opendoorはこの事業を切り拓いてきたパイオニアである。

現在は、約$50億ドルの企業価値とされている。(非上場企業のため、精緻な数字は表に出ていない)



■背景

-業界背景-

不動産業界は全般的に、情報の非対称性が大きく、

かつ情報・プロセスが煩雑であることを大きな理由として、

「テクノロジーによる合理化が進んでいない」+「ユーザーの不満を解決できていないまま」

という状況があった。

そこで登場しているのが不動産業界に変革をもたらす不動産テックである。


その不動産業界の中でも、「不動産売却市場」では、

・物件価格を高く設定しすぎて必要以上に時間がかかってしまった

・いくらに価格設定すれば最終的な売却価格が高くなるかが分からない

・真剣でない買い手のために内見の対応をしないといけない

・買い手のローン審査落ちで申し込みがキャンセルになった

などの市場顧客の不満があり、

それを解決するために、

ZORCと呼ばれる中でも、売却側を起点としたビジネスを始めたのが「Opendoor」と「Compass」である。


-Opendoorにおける企業背景-

オープンドア・ラボは2013年に、Keith Rabois(キース・ラボイス)、Eric Wu(エリック・ウ)、Ian Wong(イアン・ウォン)、JD Ross(ジェイディー・ロス)の4人によって創業されたアメリカの不動産テック企業である。


先述の業界状況が続いてきた「不動産売却市場」に切り込み、煩雑な物件売却のプロセスをシンプル化し、ユーザーを心理的・時間的ストレスから開放することを目的にビジネスを発送。これがiBuyerモデルと呼ばれ、世間の期待を集めている。


一方、iBuyer市場を切り拓いてきたOpendoorだが、ZORCの中で企業価値No.1のZillowが近年iBuyer市場に参加。

ZillowはZillow Offersというサービスを出し、競合に。

さらには、Zillowが2018年の4Qの決算報告でiBuyer企業に生まれ変わることを宣言。

ZillowのCEOによると、

「Opendoorがソフトバンクから多額の出資を受け、展開エリアで成功を収めているのを見て、脅威だと認識。これがきっかけで自分たちもこのビジネスモデルを真剣に検討するようになった」と述べている。

このZillowの参入により、飛ぶ鳥を落とす勢いで成長してきたOpendoorだが、コロナ禍の影響も含めて成長が鈍化している。

というのもZillowが物件購入側の圧倒的な集客力を誇っているためである。

つまり、売り手に魅力的な金額を提示して物件を買い取り、それを不良在庫化することなく売り切るというサイクルを回し続けるためのエンジンは、実は「買い手集客力」が非常に重要になるからである。



■新規性


■物件を売却するための非常に煩雑で心理的負担も大きい従来のプロセスを簡略化する、iBuyerモデルの先駆者


■価格査定アルゴリズムを活用した買取再販業(iBuyer)の先駆者


■オンライン査定から最短2日で物件を売却・現金化できる



◎Good point

◎業界の中でも、物件をいち早く現金化できる点

⇒買い替えや個人の事情で物件の現金化を急ぐ人に対して、魅力的訴求になる


◎iBuyer事業展開エリアの拡大している点

⇒同じものが1つとしてない不動産は、価格算定がニッチなエリアになるほど難しい

その背景がありながらも、エリアを拡大し業界最多の全米19都市にエリア展開


■事例

①不動産プロセスを短縮化することによる早期現金化

【従来の問題】

・物件を売却するまでのプロセスをが非常に長いため、現金化に時間がかかる。

ー物件価格を高く設定しすぎて必要以上に時間がかかってしまう

ー適切に価格設定ができず(高すぎて)、売れ残ってしまう

ー真剣でない買い手のために内見の対応をしないといけない

ー買い手のローン審査落ちで申し込みがキャンセルになる


従来のプロセスは「査定→販売開始→価格調整→内見→交渉→売却」というもので、

さらに、上記のような理由で、時間のロスが生まれる可能性が高い。

平均2ヶ月、長いときは半年以上かかる。


【解決方法】

「査定→売却」に短縮することで、最短2日で終わらせる。



筆者コメント

不動産業界の情報の非対称さ、プロセスの煩雑さが大きな問題としてある中で、

プロセスを短縮するだけでなく、情報をできる限り対称にしようとするOpendoorは、非常に素晴らしい。さらには、サービス領域業界初として、機能が十分なサービスをローンチしきっているのは尊敬に値する。

同じサービス領域業界に不動産テック業界No1のZillowが参入してきたことによる厳しさはあるものの、潜在市場が20兆円あるこのマーケットでは顧客ニーズによってサービスがいくつか分散されるように思えるため、安心はできないが成長の可能性は高いとみている。

日本でも、すむたすというサービスが近年ローンチされ、日本の不動産売却業界を変える動きが出始めている。

ただなんといっても、煩雑なプロセスをいかにプロダクトに短縮させるか、多量な情報をどうプロダクトに認識させるか、どう法問題をクリアするかなど悩ましい点は多い。

以上のことから、業界経験者×テクノロジーがあるからこそ解決できる領域の色が強いのだが、プレイヤーが多く生まれることによる競争により課題が解決されていくように思う。





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